Судебная практика выселения из общежитий студентов и жильцов с постоянной пропиской

Выселение из общежития. Как не стать бо́мжем? «Это невозможно! – воскликнете вы, – Ими становятся только опустившиеся люди!» Отнюдь. Это может произойти с кем угодно. Например, с тем, кто живёт в не приватизированном жилье, кто социально не защищён, или подпал под изменившийся закон. Вы уже давно прописаны в общежитие? Предприятия, от которого вы получили комнату, уже не существует? А может ваш дом купил бизнесмен и хочет сделать из него гостиницу или дачу? Тогда эта ситуация может коснуться и вас. Даже если ваш дедушка партизан, пропавший на фронте (по старому ЖК РСФСР такая семья не могла оказаться на улице), сегодня вас это не спасёт.

Ищем зацепки в законе

Почему мы вспомнили о старом Жилищном Кодексе РСФСР? Он служил работяге более надёжной защитой, чем нынешний. В старом прописано 12 категорий граждан, которых нельзя выселить на улицу, т. е. без предоставления другого жилья. А в современном – всего пять.

Такая стратегия в законодательстве даёт лишний повод предприимчивым дельцам воплощать свои бизнес-идеи. А отсутствие у некоторых жильцов доказательств законного вселения много лет назад, порой связывает руки администрации общежития, чтобы узаконить их права, невольно пополняя ряды бомжевателей.

Самой востребованной льготой был срок работы на предоставившем жильё предприятии – более десяти лет, теперь и таковой нет. А что же есть? Какие основные положения нам нужно знать?

Они прописаны в четвёртом разделе десятой главы ЖК:

• общежитие является временным жилищем и строго на время работы, службы, обучения – 94, 100, 105 ст.;
• основанием поселения служит договор найма с собственником – 99 ст.;
• члены семьи нанимателя вписываются в договор – 100 ст.;
• при переходе здания в другие руки, договор расторгается, о чём должен позаботиться прежний владелец – 102 ст.;
• наймодатель может попросить вас съехать, а затем обратиться в суд (101 ст.) в случаях: порчи мебели и здания, длительной неуплаты, постоянного нарушения покоя соседей, использования помещения не по назначению (например, разведение животных или открытие сапожной мастерской);
• оказаться на улице не грозит некоторым льготникам, в их числе пенсионеры по возрасту – 103 ст.;
• соглашение заключается на срок не менее года и не более десяти лет – 91.6 ст.

Это то, что касается договора найма. Истёк договор, – с ним закончилось и время проживания.

В общественном доме можно закрепиться и по другому договору – социального найма. Чаще это происходит с теми, кто годами был законно вселён в него. Так, власти Москвы издали Распоряжение номер 953 о заключении с жильцами, вселившимися в общежития до 1 марта 2005 года, договоров социального найма.

• с очередниками, нуждающимися жилье, заключается бессрочный договор соцнайма – 60 ст. ЖК;
• по такому контракту могут выселить только с разрешения судьи – 83 ст. ЖК;
• правила проживания те же, что и при договоре найма.

Чтобы стать счастливым участником такого договора, потребуются правовые основания – официальные бумаги вашего заселения.

1. В органах соцзащиты встать на учёт как нуждающегося в жилье.
2. С помощью суда восстановить факт законного поселения.
3. Обратиться в администрацию о заключении договора соц. найма.

В данных обстоятельствах не бойтесь судебного разбирательства, – это единственный выход узаконить проживание. В качестве доказательств суды рассматривают трудовые книжки; приказы бывшего начальства и профсоюзов; квитанции об оплате; свидетельские показания.

Жить или не жить – кто решает

Давайте всё-таки разберёмся, кто, кого, когда и куда может выгнать из общежития:

1. Кто. Вы сами – в любое время съехать без объяснения причин. Выезд в иное место пребывания автоматически расторгает договор. Наймодатель – строго через суд и лишь с доказательствами несоблюдения вами правил проживания.
2. Кого. Всех не собственников, кроме льготников, обозначенных в 103 ст. ЖК и 108, 110 статьях ЖК РСФСР.
3. Когда. При постоянном нарушении правил проживания; неуплате за жильё и коммунальные услуги более шести месяцев; прекращении трудовых отношений, окончании службы и учёбы; переселении в другое здание в связи с ремонтом, аварийностью, сменой владельца и переводом работника на другой объект.
4. Куда. Кто занесён в красную статью 103 ЖК РФ и 108, 110 ЖК РСФСР – в другое жилое помещение этого населённого пункта, а кто нет – на улицу.

Долгое время в судейских залах велись споры о качествах другого жилья для переселения. И вот, Верховный Суд в 2009 году в своём Постановлении наконец-то уточнил: помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям – 15 ст. ЖК. И не более! Ни благоустроенным, ни прежнего размера оно быть не обязано.

Разберём несколько примеров выселенцев на практике:

1. Могут ли выселить из общежития с постоянной пропиской? Если вы прописались до первого марта 2005 года, то нет. Если после, – длительность вашего проживания в руках собственника и зависит от того, продолжаете ли вы работу или учёбу. Как только контракт с заведением закончился, договор найма сразу разрывается. Ваша задача – освободить площадь.
2. За что могут выселить из общежития студента? За отчисление из ВУЗа (105 ст.), за нарушение обязательств по договору, например,за постоянные пьянки и поломку мебели, но опять-таки, после решения суда (101 ст.). Нельзя выгонять студента из общаги посреди учёбы.
3. Возможно ли выселение из общежития с несовершеннолетним ребёнком? Новое жилищное законодательство умалчивает о невозможности выселения с детьми. Зато органы опеки могут встать на их защиту, если дело дойдёт до суда. Если родители маленького ребёнка не являются лицами без определённого места жительства, суд может решить не в их пользу (20 ст. ГК). Если у вас пока ещё нет законных прав обитать в общаге, подайте заявление в отдел предоставления жилья на признание вас нуждающимся, – не ждите пока вас попросят вынести вещи!
4. Можно ли выселить из общежития бывшего супруга после развода? Если комнату, как служебную, получили вы, то можете просить в суде снять его с регистрации. Есть вероятность, что суд не пойдёт вам навстречу, если бывшему супругу некуда податься.
5. Можно ли выгнать злостных неплательщиков? Да, если оплата не вносилась шесть месяцев подряд без объективных на то причин, и только после вердикта судьи. Не забывайте, – на встречное жильё имеют право живущие по договору соцнайма (90 ст.) и граждане из 103 статьи;
6. Неверно, что могут быть выселены из общежития жильцы, отъехавшие на время, например, в отпуск. В Постановлении Пленума 2009 года оговорено, что отсутствие должно быть добровольным (не чинятся препятствия попасть в комнату) и постоянным (например, вывезены все вещи).

За разъяснениями к ЖК стоит обращаться по вопросам государственной или муниципальной собственности (ч.2 статья 92 ЖК РФ).

Стоит ещё раз напомнить, что когда речь идёт о льготниках из 103 статьи, то им положено переселение, если они состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, иначе – на улицу.

Жилищные войны

Итак, какие-никакие, а зацепки не остаться на улице всё же есть. Напрашиваетсявопрос: «Если я законно вселился до 1 марта 2005 года в общежитие, мне гарантированы льготы ЖК РСФСР?» К сожалению, нет.

[/bold]Статья 13 189-ФЗ от 2004 г. нам гласит, что полные гарантии вам будут обеспечены при единовременном соблюдении всех условий:[/bold]

1. Вас не могли оставить на улице по ст. 108 ЖК РСФСР.
2. Вы уже имели статус невыселенца к 1 марта 2005 г.
3. Вы очередник на жильё по договорам социального найма.

Какое же должно быть удачное стечение обстоятельств, чтобы все три условия совпали! Не правда ли? Львиная доля споров о выселении касается как раз этих трёх условий.

1. Товарищ П. работал учителем и жил в муниципальном общежитии с 2000 года. В 2011 г. П. уволился по собственному желанию. Собственник просит суд о выселении, П. возражает, что отработал более 10 лет, и следует учесть старый ЖК. Верховный Суд РФ решил дело в пользу владельца, т.к. учитель не проработал 10 лет к первому марта 2005 года.
2. Работник фабрики К. проживает в фабричном общежитии, и не работает уже 6 лет. К. подтвердил законность проживания документами. Наймодатель настаивает, что срок давности неприменим (208 ст. ГК). Но суд решает в пользу К., поскольку за 6 лет у обеих сторон сложились уже не гражданские, а жилищные отношения, к ним применим срок исковой давности в три года.
3. Истец М. обратилась в суд с иском о признании незаконным требование о выселении. В 1996 году ей была предоставлена комната от фабрики. В 2014 году М. вышла на пенсию по возрасту, и с ней заключили договор найма сроком на один год. По окончании срока, ответчик попросил М. освободить комнату. Суд признал неправомерным требование о выселении.

Судебные тяжбы в этой сфере ведутся и по сей день. Судам не всегда удаётся вынести соломоново решение, – уж слишком тонка грань между правильным и правовым.

Также встречаются недобросовестные наниматели, которые имея другие площади для проживания, не хотят освобождать временно занимаемые. Или в вашем ведении оказался дебошир и хулиган, что не даёт соседям уснуть. Придётся зафиксировать все случаи нарушений, собрать письменные показания с недовольных жильцов и писать заявление в суд.

• в какой суд направляете иск;
• кто истец – данные собственника или управляющей организации;
• кто ответчик, – данные, адрес;
• какой договор был заключён, на какой срок;
• факты нарушения договора, сопутствующие им статьи из ЖК;
• описать доказательную базу;
• документы, подтверждающие указанные в иске факты;
• когда жилец получил извещение о выселении.

Заявление составляется сухим бюрократическим языком, без эмоций. В конце заявления указать просьбу к суду. Приложить копии всех документов, квитанцию госпошлины.

Отголоски судебных решений слышны по всей стране. Порой приходится городским властям реагировать на массовые выселения. В Москве в 2012 году, власти вмешались в массовое выселение из общежитий и приостановили все судебные иски.

«Если больше половины граждан, проживающих в общежитиях, не имеют достаточно документов, это означает, что просто там не было надлежащего порядка оформления и администрирования» – так вступился, за чуть не оказавшихся на улице людей, мэр города.